Démystifier le rôle d’évaluation

La Ville d’Amqui tenait, le 14 avril, une rencontre d’information portant sur le nouveau rôle d’évaluation municipale – en vigueur depuis le 1er janvier 2026 – en compagnie de l’évaluateur agréé du service d’évaluation de la Fédération québécoise des municipalités (FQM), Sylvain Méthot.

Cette séance d’information, destinée aux citoyens d’Amqui, avait pour but d’expliquer le processus qui permet d’établir la valeur des immeubles sur un territoire donné dans le cadre de la conception d’un rôle d’évaluation foncière, qui correspond au document officiel qui dresse l’inventaire de tous les immeubles sur le territoire d’une municipalité.

Monsieur Méthot a d’abord expliqué que le gouvernement – principalement le ministère des Affaires municipales – délègue les pouvoirs liés au domaine de l’évaluation, à un organisme responsable du rôle d’évaluation, généralement les MRC, ou les villes, dans certains cas. La MRC de La Matapédia a donc été en appel d’offres l’année passée. Un mandat a été octroyé au groupe Altus qui travaille avec la MRC depuis quelques années pour les rôles d’évaluation.

« L’évaluation au Québec nécessite un évaluateur agréé pour signer le document officiel. C’est un processus complètement indépendant et apolitique. Les élus suivent des formations sur l’éthique et savent qu’il y a vraiment une séparation entre les élus et les évaluateurs. Il n’y a donc pas de pression politique pour faire augmenter des valeurs ou intervenir dans des dossiers. C’est vraiment séparé. »

Le rôle de l’évaluateur agréé est d’établir la valeur réelle  – le prix auquel une propriété pourrait être vendue sur le marché, dans des conditions normales – de chaque propriété, de façon impartiale.

Monsieur Méthot a ensuite expliqué que les évaluations, pour fin d’évaluation foncière, étaient des évaluations dites « de masse ». 

« Dans un monde idéal, une expertise individualisée de chacun des dossiers, avec une visite au moment du dépôt du rôle d’évaluation serait souhaitée, mais avec la quantité de municipalités qui se trouvent au Québec, il ne serait pas possible de le faire. Il faudrait une armée d’employés et ça représenterait des coûts faramineux. »

Plusieurs étapes

Pour produire un rôle, il y a des diagnostics et des plans d’interventions où l’on doit d’appliquer trois méthodes d’évaluations lorsqu’applicables.

La méthode du coût calcule, pour chacun des bâtiments, son coût de remplacement à neuf, auquel s’ajoute différents types de dépréciation. Il s’agit donc de la valeur de reconstruction ajustée. La méthode de comparaison retient pour sa part cinq transactions immobilières d’immeubles comparables, qui sont réajustés en fonction des caractéristiques de la propriété à évaluer. Finalement, la méthode du revenu est utilisée pour les immeubles qui génèrent des revenus de locations, donc des immeubles résidentiels ou des immeubles commerciaux. 

« Par la suite, on va faire une conciliation de valeur. L’évaluateur va prendre la valeur qui est la plus adaptée en fonction du type de propriété. », poursuit Sylvain Méthot.

Lors de la rencontre, il a été soulevé que la pandémie avait eu des répercussions sur le marché immobilier. Monsieur Méthot a indiqué qu’un évaluateur agréé avait l’obligation d’utiliser les ventes qui sont effectuées, en suivant le marché immobilier, même si ce dernier est en surenchère.

Par exemple, un évaluateur ne peut pas trop baisser la valeur d’une résidence même s’il y a eu de la surenchère. La raison repose sur les barèmes du Ministère qui exigent que les valeurs déposées ne doivent pas excéder ou être en deça de 5 % de la moyenne établie, même en considérant les transactions.

« Lorsqu’on dépose un nouveau rôle d’évaluation, on cherche à ce que les valeurs qui ont été déposées reflètent le marché immobilier à la date de référence, malgré les situations d’exception », ajoute Sylvain Méthot. Il a rappelé que les évaluateurs n’avaient pas d’impact sur l’état du marché.

« Ceux qui font le marché, ce sont les acheteurs et les vendeurs. Ceux qui mettent en vente leurs propriétés et ceux qui les achètent. Ce sont les transactions qui se trouvent à la base de l’évaluation, autant pour la valeur marchande pour fin de financement que pour le rôle d’évaluation. »

Marge de manoeuvre limitée

La possibilité de trouver un compromis avec le gouvernement, pour un cas d’exception comme celui engendré par la pandémie, représente aussi une impasse. « Nous n’avons pas le choix. Nous suivons le marché depuis les années 1950. Des cas de surchauffe, il y en a eu à plusieurs périodes. […] Le marché immobilier n’est donc pas un taux d’inflation comme on le voit du côté de l’Indice des prix à la consommation avec 2 % par année où tous augmentent de la même façon. Le marché immobilier fonctionne par cycle : il y a des augmentations, des stabilisations, etc. »

Lors de la séance d’informations, monsieur Méthot a aussi abordé le processus de demande de révision, tel qu’il est détaillé sur le site internet de la Ville d’Amqui. Il a toutefois invité les citoyens qui songent à déposer une demande de révision à se poser la question suivante : « est-ce que la valeur réelle de mon immeuble correspond au prix de vente le plus probable qu’un acheteur paierait, selon les conditions économiques au 1er juillet 2024 ? » Cette question s’inscrit dans un contexte où le nouveau rôle d’évaluation (2026 à 2028) porte sur les conditions du marché immobilier au 1er juillet 2024.